El apalancamiento en la compra de inmuebles en rentabilidad

¿Qué es el apalancamiento?

El apalancamiento en la compra de inmuebles es la capacidad de utilizar el endeudamiento para financiar una operación inmobiliaria. Cuanto mayor sea el crédito, mayor será también el apalancamiento y menor el capital propio que se ha invertido. Este endeudamiento proviene habitualmente de un préstamo bancario, si bien no tiene por qué ser la única fuente.

La gran ventaja de utilizar el apalancamiento a la hora de comprar un bien inmueble es que ofrece una mayor rentabilidad al inversor (entendida respecto al capital propio empleado o ROCE). No solo se invierte menos capital propio, sino que la devolución del crédito y de sus intereses puede provenir del rendimiento que el inversor recibe del inmueble comprado. Por ejemplo, una empresa decide adquirir un edificio y solo utiliza su capital para pagar la mitad de la inversión, mientras que la otra mitad la obtiene de un banco. Gracias a los beneficios que saque al alquilar las oficinas, apartamentos o locales, podrá cubrir los gastos del préstamo y conseguir una buena rentabilidad.  Para poder calcular con exactitud cuál es la rentabilidad final que se obtiene de una inversión, hay que descontar la cantidad que se le ha de pagar al banco en forma de intereses y de mensualidades.

El apalancamiento permite que un particular o una empresa pueda realizar una inversión sin tener disponible el 100 % del capital que esta exige. También permite distribuir el capital propio en varias operaciones diferentes y, en consecuencia, los riesgos se dividen (es más sencillo garantizar una operación exitosa cuando se tienen varias opciones abiertas) y la rentabilidad aumenta.

Ventajas:

1. Se reducen considerablemente los riesgos: Como ya se ha comentado, el apalancamiento permite invertir en más inmuebles con la misma cantidad de capital. Esto puede provocar que el dinero del inversor valga el doble. Además, el inversor expone menos capital de esta forma.
2. Beneficios fiscales: Al conseguir un préstamo bancario, un particular o una empresa puede desgravarse los intereses de esta financiación privada (Revisar legislación fiscal en cada territorio).
3. Aumenta la TIR (Tasa Interna de Retorno): También se ha explicado con anterioridad cómo aumenta la rentabilidad al utilizar el apalancamiento. Se consiguen los mismos beneficios habiendo aportado menos capital propio.

Consejos:

Para que esta técnica de inversión en rentabilidad salga bien, se han de tener en cuenta ciertos detalles:

• Los ingresos que esté produciendo el inmueble antes de obtenerlo han de ser demostrables. Y, como inversor, es conveniente conocer de antemano qué tipo de actividad económica se está llevando a cabo en el inmueble y que este está bien equipado para cubrir todas las necesidades del inquilino. Esto favorece que el inquilino permanezca en el inmueble y que siga generando ingresos.
• Que la localización sea óptima para obtener la mayor rentabilidad posible. Es conveniente estudiar los negocios y locales que se encuentran por la zona para hacerse una idea de qué tipo de inquilinos se podría albergar.
• Analiza al inquilino que que va a instalarse en la propiedad y asegurar que se incluye en el contrato una periodo de estancia obligatoria para que cubra, durante el mayor tiempo posible, el periodo en el que se tiene que devolver el préstamo bancario.
• Garantizar que el estado del inmueble en rentabilidad que se va a adquirir es coherente en relación con la inversión que se va a realizar. Es decir, que el inmueble valga el capital que se pide por él y permita un buen margen de rentabilidad.
• Asegurarse de que la rentabilidad obtenida por el inmueble pueda cubrir el crédito bancario que se ha solicitado.