Estrategias de inversión en Real Estate

La inversión inmobiliaria atrae a todo tipo de inversores, ya sean particulares, instituciones o grandes y pequeñas compañías y se posiciona como una alternativa de inversión estable y rentable. Al hablar de rentabilidad inmobiliaria hay que tener en cuenta que existen diferentes formas o fines de esta inversión, como comprar un inmueble para venderlo a un precio superior (así es como se consigue la rentabilidad), alquilarlo para conseguir una rentabilidad menor pero fija y estable, etc.

El Real Estate es una palabra anglosajona que hace referencia a la compraventa de todo tipo de terrenos y activos inmobiliarios (edificables, recursos naturales, bienes construidos, etc.). Se pueden distinguir tres categorías de Real Estate: residencial (terrenos sin construir, edificios y viviendas), comercial (oficinas, almacenes, logística… propiedades que produzcan ingresos) e industrial (propiedades más extensas como fábricas, granjas, minas…).

Existen distintas tipologías de inversión inmobiliaria, y es interesante conocerlas para saber establecer la estrategia adecuada para cada una de ellas. A las cuatro se las conoce con términos anglosajones: Core, Core Plus, Value Add y Opportunistic y definen el perfil de riesgo y los beneficios esperados de una oportunidad de inversión inmobiliaria. Esta diferenciación dependerá principalmente de las características físicas y la ubicación del inmueble, pero también jugará un papel importante el nivel de apalancamiento utilizado para llevar a cabo la inversión, siendo la tipología de inversión Core la más conservadora y la Opportunistic la más agresiva.

Al hablar de los atributos físicos del inmueble no se hace referencia únicamente a la ubicación y a las calidad de construcción, sino que también se toman en cuenta la situación jurídica del inmueble y la calidad crediticia de los inquilinos. El apalancamiento también es una medida que hay que considerar, ya que determinará el nivel de riesgo inherente a la oportunidad de inversión inmobiliaria.

Esto es lo que los inversores deben conocer de cada uno de estos términos:

Inversiones Core en Real Estate

Core es sinónimo de flujo de caja, es decir, las salidas y entradas de dinero de una empresa. Esto ofrece información sobre la capacidad que tiene una empresa de pagar sus deudas.

Como ya se ha comentado, los inversores Core en Real Estate son de un perfil más conservador que buscan minimizar riesgos a través de inmuebles consolidados con un flujo de caja estable. Se tiende a plantear este tipo de inversiones como una alternativa a una renta fija y suele requerir una gestión más pasiva.

Las oportunidades de inversión Core por lo general incluyen contratos de arrendamiento a largo plazo con inquilinos de alta calidad crediticia, lo que generará un flujo de caja estable, y los inmuebles suelen estar ubicadas en buenas zonas de las principales ciudades de cada país.

En mercados consolidados, la inversión Core tiende a generar un retorno anualizado de entre un 3 % y un 5 %, y puede llegar a alcanzar entre un 7 % y un 10 % en mercados emergentes. La mayor parte de este retorno proviene del flujo generado por el arrendamiento, dejando que la revalorización del activo ocupe una posición de segundo plano.

Sin embargo, como ya se ha mencionado con anterioridad, el apalancamiento juega también un papel importante a la hora de clasificar las tipologías de Real Estate. Una inversión inmobiliaria que podría considerarse como Core por el activo en sí puede dejar de serlo si apalancamos la operación en un 80%.

Inversiones Core Plus en Real Estate

La inversión Core Plus es una combinación de crecimiento y flujos de caja, esto significa que el inversor busca incrementar la calidad del inmueble a través de pequeñas inversiones y reparaciones. El objetivo es optimizar los procesos, la eficiencia de la gestión y la comodidad de los inquilinos para aumentar el flujo de caja a medio plazo.

Los inversores Core Plus en Real Estate son un perfil con una búsqueda y tolerancia moderada del riesgo. El flujo de caja de este tipo de inversión es menos previsible que la Core, por lo que la participación del inversor en estos activos a través de reparaciones es fundamental. Esto implica, como se ha especificado en el párrafo anterior, que parte de los ingresos generados por el arrendamiento han de ser reinvertidos en el inmueble para revalorizar la propiedad.

En mercados consolidados, la inversión Core Plus tiende a generar retorno anualizado de entre un 5 % y un 7 %, pudiendo llegar a alcanzar entre un 9 % y un 13 % en mercados emergentes.

Inversiones Value Add en Real Estate

Los inversores Value Add son los que están dispuestos a asumir algo más de riesgo a cambio de retornos más interesantes. Este tipo de inversiones, por lo general, no suelen generar flujo de caja desde su adquisición, sino que tienen potencial para generar un retorno muy superior cuando se haya proporcionado un valor añadido al inmueble. Y, además, para invertir en este tipo de inmuebles, es necesario contar con un equipo especializado en Real Estate con experiencia en este tipo de activos.

Para adquirirlos no solo hace falta invertir en el proceso de compra, sino que lo más probable es que también haya que invertir capital en reformar el inmueble y en resolver ciertos problemas de gestión, de mantenimiento e incluso legales (ocupación de terceros e inquilinos impagados).

En mercados consolidados, la inversión Value Add tiende a generar un retorno anualizado de entre un 7 % y un 10 %, y puede llegar a alcanzar entre un 13 % y un 18 % en mercados emergentes.

Inversiones Opportunistic en Real Estate

Opportunistic es la estrategia de inversión en Real Estate más arriesgada. Este tipo de proyectos son los más complicados y normalmente implican la ausencia de retornos durante los primeros años de la inversión e, igual que en la estrategia anterior, resulta esencial contar con un equipo especializado.

Este tipo de activos suelen ser inmuebles vacíos que se adquieren con el fin de reconvertirlos. Esto no genera flujos de caja a corto plazo, pero tienen un gran potencial una vez que se haya proporcionado un valor añadido al inmueble.

Por lo general, en mercados consolidados, la inversión Value Add tiende a generar un retorno anualizado de entre un 11 % y un 15 %, y puede llegar a alcanzar un 20 % en mercados emergentes. Para estos proyectos no suele ser común conseguir una financiación bancaria superior al 50 %, pero las expectativas de retorno pueden exceder el 20 % anual.

Fuente: Regional Vista. Invest for real. TM, 20 jul 2019. ¿Cuáles son las distintas estrategias de inversión en Real Estate?