Sale & leaseback: otra forma de financiación

El término Sale & leaseback, que en español podría traducirse como compra con posterior arrendamiento, hace referencia a un tipo de operación bastante frecuente en el mercado inmobiliario.

La peculiaridad es que el vendedor, que era el propietario del activo, transmite y se queda como arrendatario del mismo.

Esta consta de dos fases:

• La compraventa de un inmueble a una empresa, particular o inversor: El comprador y el vendedor fijan un precio para la adquisición de la propiedad.

• El arrendamiento del mismo inmueble a medio o largo plazo: Ambas partes firman un contrato de arrendamiento mediante el cual el vendedor alquila el espacio al nuevo propietario para poder seguir utilizándolo después de haberlo vendido.

De esta forma, el vendedor consigue liquidez inmediata, que suele ser lo que se busca con estas operaciones, y no tiene que desalojar la propiedad, puede quedarse durante un periodo pactado que habitualmente es de entre 10 y 20 años. El inversor, por otra parte, consigue adquirir una propiedad con la que va a obtener una rentabilidad desde el primer momento.

Este tipo de operaciones son muy flexibles y pueden acomodarse a las necesidades de ambas partes. Algunos de los elementos que más en cuenta se suelen tomar son las garantías, la resolución como consecuencia de un posible impago de la renta o la conservación del inmueble por parte del vendedor al finalizar el contrato de arrendamiento, entre otras.

Este tipo de operaciones, no obstante, suelen llevarlas a cabo las empresas más que los usuarios particulares. De esta forma pueden abrir nuevas oficinas o reinvertir el capital obtenido de una propiedad sin necesidad de abandonarla.

Hay muchas razones por las que una empresa puede estar interesada en llevar a cabo esta operación. La principal es conseguir una monetización y sacar rendimiento de un activo inmobiliario en un corto periodo de tiempo. Algunas de las otras razones pueden ser la posibilidad de deducirse las cuotas de alquiler mensuales, reinvertir el capital obtenido por la venta o reducir riesgos a la hora de vender el inmueble, entre otros.

El comprador también adquiere una seguridad sobre la explotación del activo desde el primer momento, pues el vendedor firma un contrato como nuevo inquilino, y el inmueble no queda vacío siendo productivo inmediatamente.

En España fueron los bancos y las cajas de ahorros los primeros en ejecutar este tipo de operaciones hace más de diez años, ya que disponían de una gran cantidad de innumerables activos que no generaban rendimientos. Conforme han pasado los años, empresas de otros sectores, como las compañías de telecomunicaciones o las del sector energético, se han sumado al sale & leaseback. Un claro ejemplo es Telefónica, que vendió la torre Diagonal Zero Zero en Barcelona bajo esta fórmula.

El sector del retail, específicamente los supermercados, es el último que se ha sumado a esta forma de financiación alternativa como consecuencia de la crisis sanitaria y económica provocada por el COVID-19.

Paul Santos Robson, director nacional de inversiones retail en CBRE señala que “las operaciones de sale & leaseback vuelven a ser frecuentes en el mercado retail y otros sectores donde las compañías buscan incrementar su liquidez y optimizar su balance [durante la pandeima]”.

El caso más sonado recientemente es la venta de 27 supermercados Mercadona a la firma de inversiones estadounidense LCN Capital Partners European Fund III en septiembre del año 2020.

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